Khó khăn kép ‘có 500 triệu, vay một tỷ đồng mua nhà ở xã hội’

Đầu tháng 4, đề án xây dựng ít nhất một triệu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030 (trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn). Ngân hàng Nhà nước sau đó cũng hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm.

Bài viết này chỉ tập trung vào một khía cạnh nhỏ với mong muốn người mua nhà ở xã hội bằng vốn vay cần lưu ý để không bị áp lực rơi vào bẫy nợ sau này. Đồng thời, bài viết cũng kỳ vọng được những người làm chính sách quan tâm nhằm đưa đề án đến với đúng ý nghĩa của nó.

Đầu tiên, cần xác định rằng người viết đánh giá đề án nhà ở xã hội là một đề án nhân văn và gói vay 120.000 tỷ là chính sách hỗ trợ cho đề án trên. Có chính sách cho vay vốn ưu đãi vẫn tốt hơn là không có. Tuy vậy, nếu không tính toán kỹ phương án tài chính khi quyết định mua nhà, người có thu nhập thấp rất dễ rơi vào cảnh phải không lo nổi tiền trả hàng tháng vừa gốc vừa lãi khi thời hạn 5 năm rồi sẽ hết.

Để minh hoạ cho nhận định trên, tôi đưa ra một ví dụ điển hình và viễn cảnh của nó như sau:

Anh A có vợ và 2 con. Anh ấy quyết định mua căn nhà ở xã hội với giá 1,5 tỷ (40 triệu đồng mỗi m2 như dự báo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM). Do tiết kiệm và hoặc vay mượn người thân chỉ 500 triệu nên anh A phải vay một tỷ đồng từ gói vay ưu đãi trên với thời hạn 25 năm.

Trong 5 năm đầu, khi lãi suất ưu đãi 8,2% (tương đương gần 0,7% một tháng, hàng tháng, anh A phải trả khoảng 7 triệu tiền lãi và 3,3 triệu tiền gốc (trả một tỷ đồng trong 300 tháng). Tổng cộng mỗi tháng, anh A phải trả 10,3 triệu đồng. Con số này sẽ giảm dần nhưng mức giảm không đáng kể trong thời gian đầu do thời hạn vay quá dài và vốn gốc giảm rất ít.

Giả định thu nhập gia đình anh A tầm 20 triệu một tháng, số tiền trả hàng tháng có thể vẫn còn trong khả năng xoay sở của gia đình anh A nếu chi phí sinh hoạt trong tình trạng thắt lưng buộc bụng nằm trong khoảng 8-9 triệu đồng.

Anh A kỳ vọng tình trạng thắt lưng buộc bụng sẽ giảm dần và gia đình sẽ thoải mái hơn hoặc có tích luỹ khi vốn gốc ngày càng giảm. Nhưng điều này sẽ không đạt được khi thời hạn ưu đãi đã hết.

Khi thời hạn ưu đãi hết, lãi suất anh A phải chịu sẽ theo mức lãi suất vay thương mại. Giả định khi đó lãi suất vay thương mại bằng với mức lãi suất hiện tại, 13-14% một năm, tương ứng 1,1% một tháng. Với vốn gốc còn lại 800 triệu (trả 1/5 vốn gốc sau 1/5 thời hạn vay), mỗi tháng anh A phải trả 8,8 triệu tiền lãi. Cộng với 3,3 triệu vốn gốc, gánh nặng chi phí nhà ở lại tăng lên đối với gia đình anh A.

Thay vì chỉ trả 10,3 triệu như trước, giờ anh A phải trả 12,1 triệu mỗi tháng. Rõ ràng, tình trạng thắt lưng buộc bụng giảm dần như kỳ vọng ban đầu rõ ràng chẳng những không đạt được mà còn ngày càng trầm trọng hơn.

Đó là chưa nói đến khả năng rủi ro có thể xảy ra nếu như gia đình anh A phải đối mặt với tình trạng có người thân bị bệnh nặng cần nhiều tiền chữa trị hoặc khả năng bị mất việc làm như nhiều người gặp phải ở thời điểm hiện tại. Nếu điều đó xảy ra, khả năng bán nhà trở nên rất cao. Và khả năng ấy rất dễ xảy ra ít nhất một vài lần trong thời hạn vay lên tận 25 năm.

Ví dụ trên cho thấy, chính sách ưu đãi trên thật sự ưu đãi với người nghèo, những người có thu nhập thấp, đối tượng phục vụ của nhà xã hội. Ấy là chưa nói đến mức thu nhập và tích luỹ thực tế của đối tượng này khó đạt được như mức khá lý tưởng trong ví dụ trên.

Cụ thể, với những gia đình công nhân, con số 20 triệu đồng một tháng là con số không dễ gì có được. Hơn nữa, tích luỹ được 500 triệu ban đầu cũng là một con số trong mơ của những người có thu nhập thấp. Ấy vậy mà những con số ấy vẫn chưa đảm bảo được sự an toàn cho việc có được một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội.

Ở một khía cạnh khác, con số phải trả 10-12 triệu một tháng trong suốt 25 năm, dù có giảm dần, cũng quá lớn hơn so với chi phí thuê nhà trọ. Những những người công nhân thường phải trả ít hơn 5 triệu đồng một tháng cho việc có chỗ ở liệu có muốn chi thêm hơn gấp đôi để đổi lấy chữ “chính chủ” cho chỗ ở của mình?

Hơn nữa, con số 10-12 triệu đồng một tháng cũng quá cao cho với chi phí thuê một căn hộ khá “xịn xò” ở các khu chung cư.

Do vậy, chính sách này chưa thật sự hấp dẫn. Nếu không tính toán kỹ lưỡng và không có chính sách hỗ trợ khác bổ sung, rất có thể đến khi có một triệu nhà ở xã hội rồi mà người thu nhập thấp vẫn không mua được.

Khi đó, nhà ở xã hội lại được phân phối cho những đối tượng khác, những người mua nhà ở xã hội nhưng lại phàn nàn về chỗ đậu ôtô, như thực tế đang diễn ra.

ThS Trần Minh Trí

>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.

• Quay cuồng mua nhà nếu không ‘liệu cơm gắp mắm’
• Nguy cơ mất tiền tỷ vì 3 sai lầm khi mua nhà phố
• Tiền mua đất, xây nhà ở quê xấp xỉ chung cư thành phố
• Về quê sống không mua nổi nhà, đất
• Trò chơi lãi kép ‘mua đất lời nhanh’